En bienes raíces, TODO es negociable, sin embargo, las leyes, los impuestos, el acceso, la fachada o la falta de ellos, el uso más alto y mejor de una propiedad puede impedir dividir 2 acres de 20, ya que simplemente no tiene sentido.
En Texas, la exención agrícola es muy valiosa, ya que reduce los impuestos en un 98-99% de lo que serían de otra manera. Cada condado tiene su propio estándar de tamaño mínimo, así que si tuviera que dividir el paquete más grande en un paquete demasiado pequeño, sería muy costoso para el comprador y posiblemente para el vendedor por dos razones. Los primeros impuestos aumentarían sustancialmente si se perdiera la exención agrícola y, en segundo lugar, hay un período de reversión de 5 años en el que el propietario o el nuevo propietario debe retroceder 5 años y pagar la tasa tributaria no agrícola mucho más alta. Los impuestos son generalmente de alrededor del 2-3% del valor de mercado por lo que un impuesto de devolución de 5 años sería del 10-15% del valor de la tierra en impuestos que tendría que pagar.
El acceso es crítico. Si los 2 acres que quería eran el único acceso a la propiedad, nadie con ningún sentido vendería esos 2 acres. ¡Es posible que quieran vender 2 acres en la parte de atrás y dejarlos varados sin embargo! Trenzado significa que puede no tener acceso a ti mismo. Naturalmente, si fue prudente, podría negociar una servidumbre de acceso. Si los 20 acres completos se encuentran en una carretera, cortarle un extremo u otro puede no ser un gran problema para el vendedor, ya que todo está accesible. Es poco probable que quieran vender 2 acres en el medio ya que eso deja 2 parcelas más pequeñas separadas por lo que no podría vender un paquete más grande por más tiempo. Reducir el número potencial de maneras de subdividir y vender es generalmente un mal movimiento, pero todo depende del área, cuán desarrollado está, si puede haber uso comercial, etc.
Ciertamente existe la posibilidad de que el vendedor gane más al venderle 2 acres, ya que generalmente pueden aumentar el precio por acre cuando vende una pequeña extensión de tierra.
Mi recomendación es preguntar o, mejor aún, hacer una oferta y mostrar que tienes los fondos o la financiación. Naturalmente, el vendedor querrá que pague la encuesta para tallar sus 2 acres porque si tuviera que retroceder, el vendedor tiene una encuesta de 2 acres que no necesita ni desea. En general, es mejor hablar primero antes de hacer una oferta de la nada ya que puede no tener sentido de lo que el vendedor puede querer sin discutir el tema. Dicho esto, incluso si el vendedor no parecía inclinado a vender, hablar de comprar no es lo mismo que hacer una oferta fuerte para comprar. Cuando renuncia al dinero en la cara del vendedor, ya no es una posibilidad remota, sino algo que se convierte en algo muy real para el vendedor, que por lo general piensa mucho más en serio ahora que ha puesto dinero en la mesa.
Tenga en cuenta que podría haber otras consideraciones, como la necesidad de una valla entre los 2 acres y los 18 acres restantes. Podría ofrecer dividir el costo de una valla u ofrecer una valla completamente a su costo para incentivar al vendedor a vender. Recuerde que era su deseo tener 2 acres que pueden causar al vendedor un nuevo problema y un nuevo costo de necesitar una valla que no es necesaria si vende los 20 acres en una sola pieza. Naturalmente, si el vendedor obtiene una ganancia marginal adicional cómoda basada en el precio por acre, puede estar más dispuesto a pagar la mitad de la valla.
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Sea inteligente y póngase en el lugar del vendedor e intente comprender su perspectiva sobre lo bueno y lo malo de venderle 2 acres, dependiendo de dónde se encuentren los 2 acres en relación con el resto del paquete, las marcas naturales, estanques, zanjas, caminos de acceso y cercas. Si está listo para abordar las preocupaciones con el vendedor que son causadas por la venta de los 2 acres que desea, es más probable que acepte su oferta.
Si la propiedad aparece en la lista con un agente, primero abordaría el tema con el agente y solicitaría comentarios sobre su idea, pero asegúrese de analizar sus soluciones a los problemas que pueda ocasionar la venta. A veces, los agentes son un impedimento para una venta porque no se comunican bien entre un comprador y un vendedor, especialmente en situaciones como esta que están “fuera de la caja”. Un buen agente de listas que entiende lo que está haciendo puede ser un aliado ya que él / ella ya tiene la fe del vendedor. Si inmediatamente tratas de rodear al agente, es probable que crees un enemigo, por lo que es probable que sea un mal movimiento. Si el agente se niega a hablar con el vendedor o le da poca información después de haber tenido tiempo para hacerlo, es posible que desee hacer una oferta fuerte por escrito. Como se dijo anteriormente, eso cambia todo de lo posible a lo real, así que se dará más consideración. Entiendo que se requiere que un agente muestre ofertas al cliente para que pueda obtener su oferta frente al vendedor. Darse cuenta de que los agentes perezosos violan el requisito de mostrar todas las ofertas con frecuencia, especialmente bajo bola y ofertas “listas para usar”. Pueden tener la bendición del vendedor para hacerlo, en otros casos simplemente no se les puede molestar. Si aún no está llegando a ninguna parte, puede preguntarle al agente si la oferta fue presentada o ahora intentar ir directamente al vendedor para resolverlo. Tenga en cuenta que el vendedor tiene un contrato con el agente, por lo que al agente se le deberá una comisión, así que acérquese al vendedor solo con la intención de encontrar soluciones para realizar el trato, no con la intención de eliminar al agente; de lo contrario, tendrá el agente trabajando activamente en contra de usted.
